Weishan Wang, Attorney At Law English Version
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纽约州和新泽西州执照

 王维山律师 

  美国法学博士(J.D.)、双英语硕士(M.A.)
  纽约州、新泽西州、联邦上诉执照
  纽约州律师协会会员
  美国移民律师协会会员

纽约州房地产交易流程

纽约市是华人居住比较密集的地方,所以如何在纽约购买房产便成了许多华人同胞关心的话题。在纽约市的五个区中,皇后区,布鲁克林区和斯坦腾岛区都是华人比较热衷于置业的地区。鉴于近年来有许多同胞聘请我们提供相关的专业咨询和代理,我谨以此篇说明短文来帮助大家了解一下在纽约购置房地产交易的基本流程。

1、双方签署买卖合同 (Execution of Contract of Sale of Real Property)
买方在房产经纪人的帮助下找到了心怡的房产后,卖方律师起草销售合同。合同中将罗列出房产价格、诚意金数额、保证金数额、首付数额、贷款数额、贷款期限和过户日期等等。卖方律师把起草好的合同交给买方律师,由买方律师与买方审阅。双方在经过商议,对合同中的条款做出修改,删减或补充后,经由买卖双方签字,便形成了具有约束力的合同。

2、房屋检验 (Home Inspection by a Licensed Inspector)
在律师审核结束后,买方需要聘请有执照的房屋检验师(Licensed Home Inspector)对房屋做检验。检验范围包括房屋结构,空调器,暖器设备,电线线路铺排,地下室氡气含量,有无油罐管,以及白蚁等问题。此外,检验师还会对屋顶,墙壁,地板,门窗,洗衣机,电冰箱等厨房用具进行检验。有任何影响正常使用的损坏,检验师都会详细记录下来并写进检验报告,然后交给律师,以供双方针对发现的问题进行进一步的交涉。

3、房屋贷款和贷款承诺 (Loan Application & Mortgage Commitment)
如果买方需要贷款,买卖合同签订后,买方就要开始申请贷款了。合同和律师审核条款里对贷款期(mortgage commitment date) 会有明确的说明。在纽约州,贷款承诺期限一般为45天,除非双方同意延长。这一点很重要,需要买方注意遵守。如果买方不能在期限内获得贷款批准 (Mortgage Commitment Letter), 又不及时通知卖方,卖方可以以此为理由指责买方违约,进而提出补偿诉求。

非美国公民和非永久居民的买家也可以在美国贷款,但是愿意为非公民和非永久居民提供贷款的银行为数不多,并且要求严格。银行通常会要求买方出示在美国境内外的存款证明和境内外的其他房产证明。无论是哪一类贷款人,贷款银行在审核贷款申请的过程中,都会对要购买的房产进行估价(Lender Appraisal),然后决定房屋实际价值是否与售价相符,从而确保银行抵押物的价值。申请贷款的整个过程不尽相同,但一般需要1-3个月的时间。

4、产权调查和产权保险 (Title Examination and Title Insurance)
在双方律师完成合同审核后,买方的律师会聘请专业产权调查公司对房屋产权进行详细的调查。产权公司会审查房产的产权历史,确认卖方有权出售该房产,同时确保房屋产权没有任何负债或瑕疵,可以在市场上出售。产权公司的职责是保证这个房产的产权是“清白的”,保障买方在过户之后,不会发生产权方面的纠纷或争议。同时,在过户的时候,买方通常会向产权保险公司购买一份房屋产权保险(Owner’s Title Insurance),以承保任何可能潜在的产权问题,确保买方拥有合法产权。

5、交易过户 (Settlement/Closing)
在贷款被批准,产权没有问题后, 买方律师,卖方律师,贷款公司律师,产权过户公司将协调安排过户的时间和地点。在纽约州,过户手续通常是在买方的贷款银行的律师办公室进行。

在过户之前,过户公司会做出完整,详细的账目总结。过户公司还会对水费,电费,税费等所有费用做出清算,并告诉双方各应支付的费用。这个账目会交给买卖双方审阅。在无异议后,便会确定下来。根据这个最终账目(Closing Statement), 过户公司会告诉买方在过户时应该带上的支票金额交给卖方。

买方在过户前的24-48个小时内,可以在买方的地产经纪人陪同下,再去看一次要购买的房屋 (Final Walk-through)。在产权过户完成后,买方会及时拿到房屋钥匙, 并且可以开通房屋的水、电,气等其他相关账户。

在过户结束后,过户公司会将房产地契(Deed)送到所在的郡政府登记注册。登记注册完毕后,郡政府会将地契(Recorded Deed)寄给买方,即新的房主。至此,房地产过户交易彻底结束。

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